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I falsi miti dell’investimento immobiliare: facciamo chiarezza

Luca Lixi
Luca Lixi
Fondatore e CEO di Lixi Invest

Tabella dei Contenuti

Dopo i conti deposito e i titoli di stato, ecco il secondo grande mito degli italiani. Il mitico mattone.

Che, per potenza e durezza a morire, è decisamente il PRIMO MITO.

E il più difficile da analizzare in modo razionale.

Questo è infatti ciò che ora voglio andare a fare.

Analizzare l’opportunità o meno di investire il proprio denaro sul mercato immobiliare (in questo caso, con l’obiettivo di avere una rendita), in quali quantità e a quali condizioni.

Poiché voglio tenere fuori dalla nostra analisi l’emotività e il sentimento, parto subito col fatto che NON STO PARLANDO DI PRIMA CASA, di casa di residenza.

Devi infatti sapere, quando parliamo di immobili, di investire in immobili, possiamo infatti parlare di 3 casi particolari.

Che sono enormemente differenti, e portano a valutazioni differenti.

Chi deve venderti qualunque cosa legato all’immobiliare, non conosce questa differenza importantissima. 

E quindi tende a mischiare le carte in tavola, con l’obiettivo di confonderti.

Facciamo chiarezza.

Questi 3 casi particolari, che riguardano il mondo immobiliare, sono:

  • La casa di residenza, la prima casa
  • La speculazione immobiliare
  • La rendita immobiliare

Mischiare ciò che vale per la casa di residenza, con ciò che vale per la speculazione immobiliare o la rendita è un errore madornale.

E, ripeto, denota una totale assenza di spirito critico e conoscenza del settore.

La casa di residenza, o prima casa

Ho detto prima che voglio tenere questa analisi il più razionale possibile.

Pertanto, ti dico subito che la grande scelta tra comprare la casa in cui si vive, oppure andare in affitto, non ha NULLA a che vedere con gli investimenti.

La prima casa, quella in cui si vive, non è un investimento.

E la scelta tra acquistarla e andare in affitto NON è una scelta solamente economica e finanziaria, ma anzi è una scelta dominata dalla componente EMOTIVA.

Il desiderio di avere un tetto sicuro sopra la testa, un luogo conosciuto, familiare, con le nostre cose, le nostre abitudini, in cui “sentirci a casa”, che ci fa sentire protetti, che ci fa sentire protetta la nostra famiglia, è un desiderio insito in noi da migliaia di anni.

Posto che io personalmente non capisco in che modo un tetto affittato possa proteggere meno di un tetto comprato, qui subentra un ulteriore desiderio e bisogno.

Il desiderio di possesso.

Per alcuni di noi, per tanti di noi, fa sentire ancora più sicuri e protetti avere la proprietà di ciò che si utilizza. Sia essa la casa, la macchina o qualunque altra cosa.

Non contesto neppure questo perché, ripeto, questi sono desideri insiti in ognuno di noi in quanto umani.

In qualcuno sono più sviluppati, e diventano una vera e propria malattia che sfocia nel sacrificio esagerato per comprare 4 mattoni, ma comunque siamo tutti fatti così.

Quindi, ancora, poiché la prima casa non è un investimento, e non è un’attività, un asset, su cui puoi sviluppare una rendita (a meno che non vi riempiate la casa di coinquilini o cose così), le valutazioni di convenienza economica lasciano il tempo che trovano.

Se acquistare la prima casa ti fa star bene, aumenta il tuo grado di serenità finanziaria, tu permette di prendere qualche rischio maggiore in altri campi della vita, io non sono nessuno per dirti che sia una cosa sbagliata.

Voglio però metterti in guardia brevemente su come il sogno di avere la prima casa di proprietà non diventi un incubo.

Ci sono alcuni fattori a cui presentare attenzione. Ecco quali.

Incidenza dell’acquisto di questa casa sul tuo patrimonio totale

Se hai 200.000 € di risparmi, e ne spendi 180.000 € per comprare la prima casa, io te lo devo dire che non è una cosa equilibrata.

Incidenza del mutuo sull’importo complessivo che paghi per comprare la casa

Se, per comprare la casa, sei costretto a prendere un mutuo per il 70-80-100% del prezzo che paghi, io te lo devo dire anche qua che non è una cosa equilibrata.

Incidenza della durata del mutuo

Se, per comprare la casa, sei costretti a stiracchiare la durata del mutuo a 20-25-30 anni per poterci stare dentro, io te lo devo dire che non è una cosa equilibrata.

Se prendi il mutuo a 35 anni, lo finisci a 65 anni.

Incidenza della rata sul tuo bilancio personale mensile

Se, per comprare la casa, sei costretto ad avere una rata che mi fagocita il 35-40% o anche più del vostro reddito complessivo, io te lo devo dire che non è una cosa equilibrata.

Per coloro che invece non rientrano in queste casistiche, perché non gli serve il mutuo per comprare la casa e perché la prima casa rappresenterebbe una frazione del proprio patrimonio, comprare la casa di residenza può essere una scelta corretta.

Per chi invece rientra in queste casistiche, semplicemente l’acquisto della casa con un mutuo importante aumenta il suo livello di rischio finanziario complessivo.

La speculazione immobiliare

Ora, qui iniziamo a parlare quindi di “immobili diverso dal primo”.

Prima di parlare di speculazione immobiliare, e poi di rendita immobiliare, è necessario spiegare un argomento importante.

Quando si investe su qualcosa (sia esso una azione, un obbligazione, un immobile, oro o altro), si può guadagnare in 2 modi:

– Grazie a una variazione positiva del PREZZO del nostro investimento

Compro un immobile a 150.000 €, lo rivendo a 200.000 €
Compro 50.000 € di azioni, le rivendo a 70.000 €
Compro 10.000 € di oro, lo rivendo per 15.000 €
Questo si chiama “guadagno in conto capitale”, o capital gain.

– Grazie a un flusso periodico di denaro che deriva dal nostro investimento.

Compro un immobile, lo metto in affitto, e incasso 700 € lorde al mese.
Compro delle azioni, o un ETF azionario, e incasso 15.000 € all’anno di dividendi.
Compro delle obbligazioni, o ETF obbligazionario, e incasso 15.000 € anno di cedole.

Vediamo quindi qua la differenza tra qualcosa che ci può dare una rendita (immobile a rendita, azione e obbligazione) e qualcosa che non può darcela. Come l’oro.
E come anche la speculazione immobiliare.

Per speculazione immobiliare si intende comprare un immobile, chiaramente cercando di comprarlo al minor prezzo possibile, per poi rivenderlo, chiaramente cercando di venderlo al maggior prezzo possibile.

Compra basso, e vendi alto, in buona sostanza.

Ecco, il tentativo di comprare basso e vendere alto per ottenere un guadagno (un guadagno sul capitale, un capital gain) è esattamente la definizione di SPECULAZIONE.

Come dico sempre da anni, non c’è nulla di male in questo,
L’importante è capire di cosa stiamo parlando.

Speculare sugli immobili, magari cercando gli acquisti tramite asta giudiziaria, o speculando su altre situazioni difficili, non è qualcosa che può dare una RENDITA.

Che è ciò di cui stiamo parlando in questa serie di video.
Può al massimo dare un REDDITO, e questo passa però dal proprio LAVORO.

Si tratta infatti di una mini-attività imprenditoriale a tutti gli effetti.

Che richiede conoscenza del mercato, conoscenza di normative e leggi, conoscenza del territorio, competenza nelle trattative commerciali, conoscenza di varie figure fornitrici (agenti immobiliari, notai, architetti o geometri, imprese edili, artigiani ecc.)

Capisco bene che per anni ti è stato venduto come un gioco da ragazzi fare questo tipo di giochetto, comprare casa a poco e venderle a molto, ma non è assolutamente così.

Ma anche se fosse semplice e veloce come vi hanno raccontato, comunque non sarebbe un INVESTIMENTO, e men che meno un INVESTIMENTO A RENDITA.

Quindi, se avete del capitale giusto a disposizione, se vi piace il settore, se vi siete informati e volete mettervi alla prova nel campo delle compravendite immobiliari, anche in questo caso io non ho nulla in contrario.

Semplicemente è mio preciso dovere ricordarvi che non stiamo parlando di investimenti ma di speculazioni immobiliari, e vanno considerate come mini-attività imprenditoriali, il cui successo dell’operazione (non sicuro e a rischio, ovviamente) sarà dato anche dal vostro lavoro, attenzione e competenze.

La rendita da immobili

Qui effettivamente stiamo parlando di immobili posseduti, e che possono essere considerati degli asset, delle attività, da cui è possibile ricavare un flusso di entrate.

Parlo infatti di immobili dati in affitti, messi a “rendita”.

Nel linguaggio comune si dice “messi a reddito”, ma questo è un errore di denominazione.

Si chiamano “immobili a rendita”.

Questa è l’unica forma di INVESTIMENTO IMMOBILIARE.

Non la prima casa, non la speculazione immobiliare, ma l’immobile da investimento con finalità rendita.

In che modo quindi si può andare ad analizzare se la rendita ottenuta dall’immobile è quella giusta, se è coerente con il grado di rischio che si sta correndo e quali possono essere le altre incognite che non vengono considerate.

Calcolare la rendita di un immobile è sicuramente meno immediato di calcolare la rendita di un investimento in azioni (anche perché in quel caso non c’è nulla da calcolare, ma è un dato che viene messo in evidenza automaticamente dalla propria banca o piattaforma), ma non è impossibile.

E qua sorge un problema.

Se io vado a chiedere al proprietario di un immobile a rendita, qual è la sua rendita, sono sicuro che la risposta potrà essere:

  • Boh
  • Circa il 10% (o altro numero elevato a caso)

La prima fase di analisi deve quindi nascere dal conoscere esattamente qual è il tasso di rendita del proprio (o dei propri) immobili in affitto.

Sennò davvero stiamo parlando di niente.

Io voglio proporre un’analisi razionale e pulita, tu vuoi andare avanti con le idee del nonno che il mattone non tradisce mai e che è sempre l’investimento migliore, e da qui non ci muoviamo.

Quindi, per calcolare questa rendita, nel modo più preciso possibile, ho inserito tra gli allegati un semplice foglio di calcolo, dove ti sarà possibile, con un po’ di impegno e attenzione ma senza diventare pazzo, calcolare la rendita netta dei tuoi immobili.

Brevemente, ti anticipo.

Dobbiamo entrare in possesso di 4 voci, per far questo.
il capitale immobilizzato, ovvero il valore di mercato reale del tuo immobile.

Il prezzo di mercato, nel caso in cui lo volessi andare a monetizzare domani, liquidandolo e quindi trasformandolo in denaro sonante.

Ci sono dei modi per fare delle stime, puoi richiedere a qualche professionista (in assenza di conflitto di interessi, per intenderci non un agente immobiliare che vuole farti credere che la tua casa può valere il doppio di quello che vale giusto per prendere l’incarico di vendita).

– La rendita lorda annua, ovvero la somma di denaro che l’inquilino ti paga come affitto in un anno.

– Le tasse, da calcolare sia per il mantenimento della proprietà (IUC, IMU, TASI, TARI), che le tasse sulla rendita (parliamo quindi della cedolare secca, tendenzialmente)

I costi e le spese che sostieni, ordinarie o straordinarie, per il mantenimento in ordine e in buone condizioni del tuo immobile a rendita, oltre che per rendere l’immobile vivibile e affittabile al miglior prezzo possibile

È chiaro che togliendo dalla rendita lorda le tasse e i costi, si arriva alla rendita netta.

Questa rendita netta va messa in rapporto al capitale investito, ed in questo modo si ottiene la rendita percentuale annua!

Non è fantascienza ma, ripeto, sono ragionevolmente convinto che tanti proprietari immobiliari non conoscono questo dato.

Quindi, in base a questo calcolo, emerge fuori un dato netto, oggettivo e razionale, da andare poi ad analizzare.

In linea di massima, le indicazioni che posso darti alla luce della situazione di mercato odierna, sono queste:

  • Una rendita netta sotto il 2%, non vale la pena. Tanto rischio e soprattutto pessimo rendimento.
  • Una rendita tra il 2 e il 5% è da valutare insieme ad altri fattori.
  • Una rendita superiore al 5% è da considerarsi buona, se non è eccessivamente rischiosa.

Parliamo quindi un po’ dei RISCHI connessi all’investimento in immobili.

Che il “mattone è sicuro” penso tu abbia ormai capito che è una totale fesseria, anche perché nel video precedente ho spiegato a lungo che l’investimento sicuro non esiste.

E che è inutile e da illusi cercarlo.

Il problema dei rischi connessi all’investimento immobiliare è che sono meno appariscenti del “rischio” di altri investimenti, ad esempio in azioni.

Cioè, il fatto che un’azione o un ETF possano oscillare nel prezzo, quindi calare e offrire momentaneamente un risultato negativo, è chiaro.

Ma questo è chiaro a tutti semplicemente perché il mercato finanziario è molto più trasparente.

Puoi in qualunque momento aprire il tuo deposito titoli, o una pagina di giornale, e vedere in tempo reale qual è il controvalore del tuo investimento e come sta andando.

E non è una stima, come quella che ti può fare un qualunque agente immobiliare.

È un dato preciso, perché nel caso in cui tu volessi potresti materialmente cliccare per vendere, e vendere a quel prezzo preciso.

Ma questo lo andiamo a vedere quando parliamo di ETF (fondi quotati in borsa) e di investimenti finanziari.

Torniamo quindi ai rischi insiti nell’investimento immobiliare.

Te ne evidenzio alcuni:

 

1. RISCHIO INSOLUTO

È il più comprensibile di tutti.

Si tratta semplicemente del rischio che colui a cui hai affittato la casa (o il locale commerciale, magari un’attività artigianale) abbia delle difficoltà economiche che lo portino a tardare o proprio saltare i pagamenti.

La legislazione italiana da questo punto di vista non aiuta, poiché le procedure di sfratto sono lunghe e complesse, soprattutto nel caso in cui l’inquilino abbia famiglia (per un discorso di tutela dei minori).

Il tasso di insolvenza è storicamente in aumento per tutte le difficoltà economiche degli ultimi anni, che hanno inciso principalmente sulla classe media e medio-bassa.

 

 2. RISCHIO CONCENTRAZIONE

In questo caso, parliamo del rischio che deriva dall’impossibilità di diversificare correttamente in alcun senso.

Consideriamo un investitore e risparmiatore medio, con 1-3-5 investimenti immobiliari potenzialmente in essere.

Il problema è che il singolo investimento immobiliare non si può diversificare.

In buona sostanza, decidendo di mettere in gioco 100-200-300.000-500.000 € su un singolo immobile, non state “investendo in immobili”.

Stai investendo su UN IMMOBILE:

  • Che comprerai da UN VENDITORE
  • In UNA città e UN quartiere
  • Con delle caratteristiche interne UNICHE
  • Che affitterai a UN INQUILINO

Tutti questi sono dei rischi di concentrazione assurdi, dove è sufficiente il peggioramento di una sola variabile per mandare a gambe all’aria la rendita di un’importante fetta di patrimonio.

Non c’è diversificazione geografica, non c’è diversificazione del credito.

 

 3. RISCHIO RENDITA NEGATIVA

in questo caso, parliamo del rischio di ottenere una rendita negativa.

“Ma com’è possibile avere una rendita negativa dagli immobili?? Dai che ma stai dicendo!”

Esistono invece esattamente due modi per ottenere una rendita negativa.

Il primo è quello di possedere un immobile sfitto, quindi non affittato, libero.

È un enorme errore considerarlo una rendita nulla, una proprietà che “comunque ho là, non si sa mai”.

In assenza di flusso in entrata da un immobile (affitto), la rendita diventa SICURAMENTE negativa per effetto delle tasse e dei costi di manutenzione.

Che devi pagare obbligatoriamente, a meno che tu non voglia che l’immobile venga pignorato o cada a pezzi dopo pochi anni di incuria.

Ma questo vale anche per gli immobili messi a rendita per importi contenuti (4-600€ al mese).

Una rendita annua di 5-6-7.000 € all’anno è facilmente riducibile a zero.

Basta il rifacimento di una facciata, il rinnovo dell’arredamento (o sei tra quelli che danno gli appartamento in affitto con i mobili degli anni ‘70 di nonno, e poi ti lamenti?), la rottura di un impianto per annullare o ridurre questa rendita sino a zero, o sotto zero.

 

4. RISCHIO FISCALE

Qui non c’è molto da spiegare.

Gli immobili sono il bancomat dello Stato, e vista la loro enorme diffusione in Italia (paese con più proprietari immobiliari del mondo e ricchezza clamorosamente sbilanciata verso l’immobiliare), lo Stato sa benissimo di poter incassare denaro facile da un semplice (ma costante) aumento della pressione fiscale sugli immobili.

Non parlo tanto del rischio di aumento delle imposte sulla rendita (la cedolare secca), quanto di un aumento delle imposte sulla proprietà.

Capisci bene che per un immobile con una rendita catastale elevata, un aumento di pochi punti percentuali comporterebbe il pagamento di diverse migliaia di euro in più all’anno.

Con conseguente rischio di rendita negativa o comunque bassissima.

 

5. RISCHIO DEMOGRAFICO

Questo è un vero e proprio trend sociale.

Più vago, ma comunque presente e potenzialmente esplosivo.

Parlo infatti del rischio che l’invecchiamento della popolazione continui, nonché soprattutto lo spopolamento di determinate aree geografiche continui.

Con penuria di persona giovani e in piena età lavorativa, che sono coloro che tendenzialmente rappresentano la domanda degli affitti, ci potrebbero essere difficoltà nel trovare un inquilino.

Non parlo di trovarlo in generale, ma di trovarlo con le caratteristiche che a noi soddisfano.

Cioè, penso che so ad un paese di una zona non proprio economicamente florida.

Penso, che so, al centro Sardegna, visto che sono sardo.

Se, come sta avvenendo da anni, tutti i giovani vanno a studiare fuori, e fuori ci rimangono, a chi vuoi affittare il tuo bell’appartamento?

Diciamo in generale che la scelta dell’inquilino si riduce a chi è rimasto, che tendenzialmente fa lavori mal pagati oppure è arrivato là perché magari sta emigrando da posti economicamente ancora più depressi.

Nell’immediato non sembra un rischio, nel corso degli anni questo potrebbe essere un enorme rischio.

Che, chiaramente, si ripercuote non solo nella difficoltà di rendita, ma anche in un potenziale crollo del valore complessivo dell’immobile.

 

6. RISCHIO LIQUIDITÀ

Come ho spiegato sopra, un investimento ha 2 fonti di rendimento:

  • Crescita del capitale investito
  • Rendita dal capitale investito

Ora, per quanto in questa sede siamo degli investitori per la rendita, quindi ci interessa sviluppare una rendita dal capitale… non possiamo certo dimenticarci che la protezione del capitale è estremamente importante.

Senza capitale, o con un capitale ridotto, poi addio rendita.

Per rischio liquidità ora mi riferisco al rischio di non riuscire a trasformare il proprio investimento immobiliare in liquidità (denaro, cash), in tempi ragionevoli e a prezzi ragionevoli.

Stiamo quindi parlando di un rischio che incide sulla desiderata crescita del capitale investito.

Capisci bene che trovare un acquirente del tuo immobile, disposto a darti centinaia e centinaia di migliaia di euro, non è comunque MAI così facile come cliccare VENDI sul tuo homebanking, e vendere i tuoi investimenti finanziari.

Chiaramente, il rischio di liquidità è tanto maggiore quanto il prezzo a cui provi a vendere il tuo immobile è completamente fuori mercato, ed è viziato da difetti di valutazione e distorsioni cognitive come:

  • Effetto dotazione: essendo una proprietà, sei portato a pensare che valga di più di altre proprietà con pari caratteristiche, solo perché è in tuo possesso.
  • Effetto ancoraggio, sei rimasto mentalmente legato a un prezzo, quello che tu o chi per te (magari un parente o un agente immobiliare) avete scolpito in testa, e da lì fai difficoltà a muoverti.

La verità è che, sul mercato, non esiste un prezzo “giusto”.

L’unico prezzo che conta è quello che il mercato (in questo caso identificato con UNA PERSONA, torniamo al rischio concentrazione di prima) è disposto a offrirti per comprare il tuo immobile.

Tutto il resto sono chiacchiere.

Quindi, dopo aver spazzato via dalla nostra analisi le 2 discussioni immobiliari che non ci interessano in ottica rendita (ovvero quelle sulla prima casa e quelle sulle speculazioni immobiliari), ti ho descritto quelli che sono i 6 rischi che devi tenere in considerazione.

E valutare se la rendita dell’1, 2 o 3%, che hai precedenza rilevato e calcolato grazie al nostro file, è sufficiente per ripagarti da questi rischi.

In linea generale, è mio dovere dirti che un investimento immobiliare a rendita sostenibile e coerente con una buona strategia di pianificazione complessiva, che è ciò in cui sono esperto, deve avere queste caratteristiche:

  • Ogni singolo immobile a rendita non deve pesare eccessivamente sul tuo patrimonio complessivo
  • Tutto il patrimonio immobiliare non deve assorbire troppo del tuo patrimonio complessivo
  • Non deve essere situato in una zona economicamente depressa o con scarsissime potenzialità di sviluppo
  • Non deve offrire una rendita mediocre, poiché come abbiamo visto prima il rischio di andare in negativo è elevato, e alcuni costi sostenuti sono fissi (p.e.: la chiamata all’idraulico costa uguale che debba intervenire su immobile affittato a 500 o 2.000 €/mese)

Se non si riesce a rispettare questi requisiti, è opportuno considerare altre forme di investimento a rendita.

Come Massima Rendita.

L’unico sistema realmente solido, serio e sostenibile per ottenere una VERA rendita dal tuo capitale.

Per integrare il tuo reddito annuale da lavoro/pensione o, se il tuo capitale te lo consente, vivere interamente di rendita

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[…] Poi nel secondo articolo abbiamo analizzato in modo razionale il settore immobiliare, e abbiamo scoperto quali sono i rischi, in cambio di una rendita netta che (contando spese e tasse), può tranquillamente arrivare ad essere negativa. […]

Enrico
Enrico
1 anno fa

Ciao Luca, nel video parli di un file excel, solo che non lo trovo da nessuna parte, dove posso scaricarlo?
Grazie e complimenti per il video e la chiarezza dei contenuti espressi.

Gian Mario Bisogno
Admin
1 anno fa
Rispondi a  Enrico

Ciao Enrico,

il link era su una pagina esterna al sito. Ho provveduto a sistemare e inserire il link anche qui! 🙂

Grazie per i complimenti.

Federica Benatti
1 anno fa

Complimenti. Articolo molto interessante e chiaro.
File di calcolo semplice ed utile.
Ho una curiosità.
I casi citati riguardano immobili che il proprietario ha scelto di acquistare.
In caso di immobile ereditato in area in via di spopolamento, difficile sia da vendere sia da affittare, che cosa suggeriresti di fare?