Come nel 2008: perché il crollo passerà dall’immobiliare

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Questo è stato l'andamento dei mercati durante il 2017.

È stato un anno molto interessante per i mercati azionari.
Il 2018 era iniziato sotto lo stesso segno, con i mercati USA sempre in positivo e sui massimi, insieme alle borse asiatiche.

Sullo sfondo, dati economici in miglioramento ovunque (anche in Italia), dollaro debole, prezzo del petrolio dai 40$ di Giugno ai 60$ di dicembre, l'oro che oscilla sempre sui 1.300$.

Poi, da inizio febbraio, hanno iniziato ad addensarsi all'orizzonte nuvole nere. 

Ci sono oggi due mercati che mi preoccupano molto più del mercato azionario.
Questi sono: 

  • Mercato immobiliare
  • Mercato delle obbligazioni pubbliche.

Parliamo di immobiliare.

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Il mercato immobiliare in Italia

Ogni volta che nomino la parola "immobiliare" sul mio gruppo WikiLixi, si scatena un vespaio.

Per un italiano, ma in generale per qualunque essere umano, l'investimento immobiliare è sempre tra i preferiti.

Anche solo per l'idea di poter mettere i propri soldi al sicuro in qualcosa che si può toccare e che si può vedere.

Sarà sempre così, perché siamo programmati così. Chi più, o chi meno.

L'investimento immobiliare non ha nulla di "reale", invece.

Sarà forse la parola "Real estate", dall'inglese, che trae in inganno.

Dovrebbe chiamarsi "Physical estate" o "Material estate".

Non c'è nulla di reale in un immobile, ma solo qualcosa di fisico e materiale.

L'unica cosa reale sono i soldi che ti servono per acquistarlo, i soldi che ti arriveranno quando rivenderai, i soldi che l'inquilino ti paga per l'affitto, i soldi che lo Stato ti chiede
per le tue proprietà.

L'unica cosa reale dell'immobiliare sono i soldi che spendi o che incassi da esso.

  • Non è reale il "valore equo" dell'immobile, che tu hai stampato nella tua testa e che ti fa dormire sogni tranquilli. 
  • Non è reale "tanto lascio qualcosa ai miei figli", perché se muori a 100 anni (come probabile e augurabile), i tuoi figli ereditano a 70 anni.
  • Non è reale "il mattone non tradisce mai", perché negli ultimi 10 anni ha tradito eccome, con i prezzi degli immobili italiani crollati del 40%. 
  • Non è reale "in affitto si buttano soldi", perché la spesa per abitare da qualche parte è da considerare semplicemente come la spesa alimentare. Qualcosa che soddisfa dei bisogni primari (mangiare e dormire al coperto). 

Stupito, eh?

Il mercato immobiliare è un mercato come tutti gli altri, governato dalle leggi della domanda e dell'offerta, della demografia, dalle scelte di acquisto, dai cambiamenti sociali e dalla concorrenza.

In Italia ci sono dei problemi ulteriori rispetto al resto del mondo. (Strano, eh?)

Più che problemi, delle dinamiche diverse. In sintesi:

1. l'Italia è tra le nazioni con più proprietari di immobili   
Il 75% degli italiani vive in casa di proprietà (anche con mutuo). 
(Al Sud, il 90%). 
In Svizzera, il 45%. 
In Germania, il 51%.
In Romania, il 96%.

2. l'Italia è la nazione con meno nascite e più anziani 
Un italiano che nasce oggi può aspettarsi di vivere sino a 84 anni.
Siamo ai minimi storici e minimi al mondo per:
- numero di nati
- figli per donna

3. l talenti emigrano all'estero, immigrano in Italia i disperati 
Non ti deve sembrare un discorso razzista, ma è un dato di fatto.

Questi 3 fattori dovrebbero farti porre delle domande: 

  • A chi affitterò tutti i miei immobili nel medio termine, se
    tutti sono già proprietari di casa, i giovani sono pochi, quelli buoni 
    emigrano e qua arrivano i disperati?
  • Mi pagheranno l'affitto? E se non lo pagano, visto che il diritto di
    proprietà in Italia non vale nulla (leggi: se non ti pagano i tempi della  
    Giustizia italiana sono folli) come farò?

Ok?

Poi, sembro severo ma non lo sono. Sono equilibrato.

Se ti vuoi comprare casa con mutuo perché sennò i tuoi genitori ti danno del fallito o tua moglie rompe le scatole, fallo.

Ma non è un investimento.

Se vuoi destinare il 90% del tuo patrimonio complessivo a un investimento immobiliare, fallo.

Ma non è un investimento diversificato.

Se vuoi indebitarti per 30 anni così almeno ti rimane qualcosa, fallo.

Ma devi sapere che se cambi lavori, città, la famiglia si allarga, hai un calo di fatturato e tante altre variabili che la vita ti può presentare, con un debito a 30 anni non hai l'elasticità giusta.

Punto. Non sono opinioni. Non sono "secondo me".

Ora, se mi hai seguito, ti sarai chiesto:

Ma perché Luca ha paura di uno scoppio della bolla immobiliare, quando poi dice che il mercato immobiliare è ancora  depresso (e rimarrà così a lungo)? 

Si, hai letto bene.

Ma ad essere depresso è il mercato immobiliare italiano, per i motivi che ti ho detto (ah già, ci sono anche le tasse sugli immobili).

Il mercato immobiliare mondiale, e americano in primis, ha ampiamente recuperato il crollo successivo allo scoppio della bolla dei "mutui subprime".

Dal mio Ufficio Studi LIXI Invest, questo è il dato:

L'indice Case-Shiller U.S. National Home Price Index ha superato il 2006 e il 2007, quando eravamo all'apice della bolla "mutui subprime".

Questo è un indice (quindi una sintesi in numeri) dei prezzi delle case nelle 20 maggiori regioni metropolitane americane.

Quindi, se tutti erano concordi a dire che nel 2006 e 2007 i prezzi erano esagerati perché gonfiati dai mutui facili, ora i prezzi sono ancora più esagerati!

Immagina cosa può succedere quando il mercato immobiliare avrà il suo calo (non voglio parlare sempre di scoppio bolla, parliamo proprio di semplice ribasso).

Il mercato immobiliare italiano (che segue a ruota) sprofonderà definitivamente.

E dalla crisi dell'immobiliare potrebbe partire nuovamente il contagio a banche, debiti governativi e mercati azionari. 

Ma stavolta le Banche Centrali non potranno far nulla perché avranno terminato le munizioni monetarie.

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Luca Lixi 
Fondatore LIXI Invest 

About the Author Luca Lixi

Luca Lixi è il fondatore di Lixi Invest. Consulente finanziario indipendente e autore del libro di finanza personale “I X Comandamenti dell’investimento finanziario”, ha creato il gruppo Facebook "WikiLixi – Tutti i segreti della finanza", con oltre 6000 iscritti. Iscriviti alla sua newsletter gratuita.

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